Las cifras han sido preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRS”) y son presentadas en Pesos Mexicanos.
Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (4T17)
El pasado 12 de febrero, el Comité Técnico aprobó una guía de distribución de entre $1.04 y $1.05 pesos por CBFI durante el 2018. Esta estimación no considera adquisiciones adicionales, únicamente considera crecimiento orgánico. El tipo de cambio se estimó en un rango entre $18.75 y $19.25 pesos.
Fibra Mty cerró el 4T17 con 43 propiedades en su portafolio, incluyendo 12 para uso de oficinas, 25 para uso industrial y 6 para uso comercial.
Al cierre del 4T17, Fibra Mty registró un total de 504,534 m2 de ABR. La tasa de ocupación al 31 de diciembre de 2017 fue de 96.6%, calculada por ABR.
La renta promedio por metro cuadrado fue de $18.2 dólares en oficinas corporativas, de $13.0 dólares en oficinas operativas, $4.2 dólares en naves industriales, y $6.8 dólares en inmuebles comerciales.
Los ingresos totales alcanzaron $222.8 millones de pesos, 6.0% por encima del 3T17.
El ingreso operativo neto (“ION”) fue de $196.9 millones de pesos, 8.2% mayor al 3T17. El margen ION incrementó 180 puntos base y se situó en 88.4%.
La UAFIDA del 4T17 alcanzó $177.2 millones de pesos, 8.4% por encima del 3T17. El margen UAFIDA incrementó 170 puntos base y se situó en 79.5%.
El flujo de Operación (“FFO”) fue de $173.2 millones de pesos, 17.8% por encima del 3T17, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situó en $165.8 millones de pesos, 14.7% por encima del 3T17.
Como resultado de la operación del 4T17, Fibra Mty distribuirá a sus tenedores $ 165.8 millones pesos, equivalente a $0.26 pesos por CBFI, representando un rendimiento anualizado de 8.8% respecto al precio de $11.85 pesos por CBFI al cierre del año 2016.
El 20 de diciembre de 2017 Fibra Mty dispuso $14.5 millones de dólares de un crédito a 10 años con Banco Sabadell, ante un entorno de política monetaria internacional restrictiva y de incipientes campañas electorales en México, se fijó su tasa en dólares al 5.21% a través de un swap con el mismo perfil de vencimiento.
Fibra Mty: Desempeño sostenido
Adquisiciones FMTY 2018
Fibra Mty se encuentra en proceso de cierre de dos operaciones independientes aprobadas por su Comité Técnico y con intención de concretarse antes de finalizar el primer semestre del año. Estas adquisiciones están sujetas a la terminación de la auditoría de compra actualmente en proceso y al cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas.
La primera adquisición en proceso es “Patria”, que consiste en un edificio de oficinas con un ABR de aproximadamente 8,050 m2.
Patria consiste en un edificio nuevo de oficinas de 9 niveles construido sobre un terreno de aproximadamente 2,660 m2 de superficie localizado dentro del área metropolitana de la Ciudad de Guadalajara que será ocupado por diferentes empresas del sector privado. El edificio cuenta con la certificación LEED Plata (Leadership in Energy and Environmental Design) del USGBC (US Green Building Council de los Estados Unidos de América), por su alta eficiencia energética y el consecuente ahorro en gasto operativo, tanto para los usuarios como para el edificio en general.
La transacción ha sido pactada de tal forma que Fibra Mty adquirirá el 100% del ABR total del edificio al momento de la firma de la operación, pero realizará los desembolsos del precio de compra en forma paulatina y proporcional a la ocupación e inicio del pago de la renta por parte de los arrendatarios conforme a los contratos de arrendamiento.
La segunda operación corresponde al proyecto “Zinc”, una nave industrial que será construida a la medida del arrendatario (build-to-suit), en el cual se reubicará un arrendatario actual de Fibra Mty. Este inmueble estará localizado en el municipio de Santa Catarina, N.L. y contará con una ABR aproximado de 18,000 m2 sobre un terreno con una superficie aproximada de 41,345 m2. La construcción de la nave tendrá un periodo estimado de 9 meses.
El costo total de la transacción asciende a la cantidad aproximada de $9.5 millones de dólares que estarán distribuidos por (i) $2.2 millones de dólares por el terreno, y (ii) $7.3 millones e dólares por la construcción (bajo la modalidad de precio máximo garantizado).
Se espera que esta operación genere un ION aproximado de $0.807 millones de dólares durante los primeros 12 meses contados a partir del inicio de pago de renta por parte del inquilino.
Cabe mencionar que la propiedad que ocupa actualmente este arrendatario será destinada a un uso comercial y de servicios, que nos permitirá incrementar su valor comercial, respecto del uso actual industrial, en al menos un 25% respecto de su costo de adquisición. Esta propiedad será desarrollada por un tercero, aportando Fibra Mty la propiedad como capital para el nuevo proyecto, con la posibilidad de adquirir posteriormente la totalidad de dicho proyecto una vez estabilizado.
De materializarse ambas transacciones, la compañía habría destinado cerca del 75% de los recursos provenientes de la oferta pública y colocación de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios que llevó a cabo entre los meses de agosto y septiembre de 2017.
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