10 de julio de 2020.- Vector Casa de Bolsa informó que inició la cobertura de FIBRA UPSITE, con una recomendación de COMPRA y precio objetivo de $45.0 pesos por CBFI para finales del 2020. “Nuestra recomendación se debe principalmente a los sólidos fundamentos de UPSITE y la baja valuación de sus CBFI’s”.
Exitoso Modelo de Negocios. UPSITE es la única Fibra mexicana que se dedica al desarrollo de bienes raíces industriales para su arrendamiento, con un enfoque en las industrias más dinámicas y exportadoras del país. Este modelo de negocios le permite generar un rendimiento sobre la inversión mucho mayor que el de las Fibras tradicionales.
Portafolio Recién Terminado. UPSITE recientemente terminó 3 edificios de clase mundial con un área bruta rentable de 54,221 metros cuadrados ubicados en Tijuana, Ciudad Juárez y Tlaxcala. Con estos desarrollos, la Fibra ha terminado su primer ciclo de inversiones y dadas las oportunidades que se están presentando actualmente en el sector inmobiliario industrial en México, ésta planea llevar a cabo un segundo ciclo basado en crecimiento orgánico y proyectos a la medida o “Build-to-Suit” para clientes en industrias con altas tasas de crecimiento y enfocados en la exportación.
Administración con Trayectoria Comprobada de Creación de Valor. El valor de los activos totales y de las propiedades de inversión ha crecido a una tasa anual promedio de 36% y de 103%, respectivamente, entre el 1T20 y el 3T18, sin necesidad de más capital o deuda.
Favorables Perspectivas. UPSITE está estructurando un agresivo plan de inversión de largo plazo que le permitirá levantar más capital y apalancar sus propiedades existentes de manera conservadora, lo cual acelerará el crecimiento de su portafolio.
Esperamos que la segunda etapa del plan de inversiones de UPSITE comience a finales del año actual o principios del próximo, apoyado en el plan de financiamiento de largo plazo. La Fibra planea invertir entre US$100-110 millones en el desarrollo de aproximadamente 358,545 M2 de edificios nuevos dentro de su reserva territorial existente durante un periodo de 48 meses. Estimamos que estas propiedades generarán una renta mensual cercana a US$1.7 millones con un margen de NOI del 95%, una vez que estén estabilizadas.
Los CBFI’s de UPSITE operan a un importante descuento del 31% contra el NAV/CBFI de P$53.24. Estimamos que el NAV/CBFI será de P$53.81 a finales del año actual ya que no anticipamos cambios significativos en la composición de su portafolio, ni de su estructura financiera.
Establecimos un precio objetivo de $45.00 pesos por CBFI para finales del año actual, asumiendo que el descuento contra el NAV/CBFI se reduce gradualmente a 16%, a partir del nivel actual de 31%, como resultado del lanzamiento del del plan de inversión de largo plazo, el cual vemos como un importante catalizador ya que le permitirá a UPSITE iniciar el segundo ciclo de inversiones y, por lo tanto, acelerar el crecimiento de su portafolio. Estimamos que el NAV total de UPSITE será de alrededor de $4,500 millones de pesos a finales del 2024 y que su NAV/CBFI alcanzará $90.21 pesos.
Los principales riesgos de UPSITE son: i) la situación sanitaria y macroeconómica prevaleciente; ii) posibilidad de dilución en el futuro con ofertas subsecuentes; iii) mayor competencia; iv) cambios en el equipo administrativo; y, vi) baja capitalización y liquidez actual de los CBFI’s.
Reportacero
