29 de enero de 2020.- El día de hoy Fibra Prologis anunció los diversos temas que se buscan discutir y aprobar en la próxima asamblea de tenedores a celebrarse el 10 de febrero de 2020.
Uno de los aspectos más relevante es que la Fibra buscará hacer una suscripción a un precio de CBFIs de $41.5 pesos (TC de $18.9 usd/mxn), con lo que la emisora esperaría recursos cercanos a $8,300 mdp.
Con este efectivo, Prologis buscaría realizar la adquisición de un portafolio, el cual consistiría en 10 propiedades ubicadas en los principales centros de consumo, particularmente en la Cd. de México.
Revisando el “Pipeline de Fibra Prologis”
Como mencionamos en nuestro Inicio de Cobertura (19 noviembre de 2019), considerábamos altamente probable que la Fibra realizará algunas adquisiciones durante 2020.
En el “pipeline” de la emisora estaban algunos activos sujetos a eventuales adquisiciones, lo único que estaba pendiente era el financiamiento.
El Portafolio cuenta con un GLA de 4.8 millones de pies cuadrados ft² (446,000 m²), equivalente al 13.7% de la superficie reportada al cierre de 2019. La Diversificación por superficie, considera que el 83.0% se ubica en la Cd. de México, el 12.0% en Monterrey y el 5.0% en Ciudad Juárez.
A nivel de distribución de la renta por divisas, el 60.0% ésta en dólares y el 40.0% en pesos. Algunos de los clientes asociados al portafolio son: Amazon, Mercado Libre, Geodis, Diageo, Truper y Whirpool.
Calificamos Como atractivo el Portafolio Para Fibra Prologis
Desde nuestra perspectiva, el Portafolio generaría los siguientes aspectos aditivos de valor a Fibra Prologis:
1) Atractivas Sinergias con el actual portafolio, ya que la ubicación será clave al momento de incorporar los activos en la Cd. de México (+32.2% de GLA), en Monterrey (+13.6%) y Cd. Juárez (+6.0%);
2) Un nivel de madurez al presentarse una Tasa de Ocupación de 96.4% posterior a la posible incorporación del Portafolio (-120pbs vs cierre de 2019);
3) Una mayor exposición al Sector de Comercio electrónico, industria con ritmo de crecimiento de doble dígito en los U5a (pasaría al 9.0% del GLA desde 5.0% previo); 4)
Un aumento en el GLA y en el número de Propiedades de 13.5% y 5.2% respectivamente;
5) Una edad promedio del portafolio postadquisición favorable, al pasar a 15.9 desde 16.3 años previos; y
6) Un menor apalancamiento por los recursos, pasando el LTV al 26.3% desde 32.2% al cierre de 2019.
Dos aspectos adicionales para mencionar y que calificamos como positivos es la poca concentración por cliente (ninguno excede el 4.0% del GLA) y que el “Top Ten” de clientes se enfoca en e-commerce y logística.
“Consideramos que el escenario de mayor liquidez y la eventual adquisición (sujeta a la aprobación), serían catalizadores para Fibra Prologis, de hecho, haciendo un ejercicio en nuestro modelo proporcionaría un $PO de 50.0 desde $46.0 previo (una mejora de 8.0%).
“Nuestra próxima mejora dependerá de la aprobación en la asamblea y el periodo tentativo de la incorporación del portafolio. Por el momento, nuestra Recomendación es de Mantener con un PO de $46.0 para finales de 2020”, indico Grupo Financiero Monex.
Reportacero
