23 de enero de 2019.- Al 4T19, Fibra Prologis presentó un aumento en el Ingreso operativo neto, NOI, de 1.8% (éste se mantuvo en línea), pero un ajuste en los Ingresos y en el fondeo de operaciones, FFO (flujo de caja de sus operaciones) de -0.9% y -3.4%, informó Grupo Financiero Monex.
Los resultados consideraron los siguientes aspectos:
1) Un ajuste en el GLA de -3.1% (vs -3.4%e), recordando que a inicios de 2019 se realizó la venta de 8 propiedades vs la superficie observada al cierre de 2018;
2) Un nivel similar en la Renta (dólares) vs 4T18; y
3) Una Tasa de Ocupación de 97.9%, un nivel superior en +50pbs vs 4T18.Consideramos que las métricas operativas del portafolio resultaron positivas, destacando la madurez reflejada en la Tasa de Ocupación.
Un Vistazo al Margen NOI y FFO
En cuanto a los Márgenes NOI y FFO, éstos se ubicaron en 87.5% y 51.1%, niveles que reflejan una expansión en el Margen NOI de +240pbs, pero en el Margen AFFO un importante retroceso de -130pbs vs 4T18.
En cuanto al Margen NOI, éste consideró una base similar de Gastos de Operación y Mantenimiento, Impuesto Predial y Gastos de Operación no recuperables, pero un menor reconocimiento de servicios públicos.
En cuanto al Margen FFO, éste implicó un impuesto no recuperable por $4.1 millones de dólares, pero la emisora se encuentra activa con la contraparte sobre los pagos “withholding tax” para la recuperación.
Crecimiento de Prologis en los Mercados Globales y Regionales
Para los 2 principales Mercados de Prologis observamos los siguientes resultados: 1) En línea a lo previsto, en los Mercados Globales visualizamos un ajuste en el GLA de -3.3% (asociado a la venta realizada durante el 1T19 y que difiere de la superficie reflejada al cierre de 2018), un aumento en la Renta (usd) de 2.9% y un aumento de 80pbs en la Tasa de Ocupación, para ubicarla en 97.7%; y
2) En los Mercados Regionales observamos un ajuste de -2.7% en el GLA, un ligero incremento en la Renta (usd) de 2.7%, pero un ajuste en la Tasa de Ocupación de -100pbs, para ubicarla en 97.5%. En términos de Ingresos, Cd. de México superó nuestras expectativas, mientras que el resto de las regiones se mantuvieron mixtas.
“Mantenemos una Visión Positiva en Prologis para 2020”
Pese a observar un FFO menor al esperado, consideramos que el portafolio de la Fibra marca una línea atractiva de madurez, aspecto que se visualiza principalmente en su Ocupación.
El dividendo a pagar en el periodo será de $0.5828 x CBFIs (-2.3% vs estimado), el cual en términos anualizados implicaría un “Dividend Yield” de 5.6%.
Fibra Prologis anunció su guía de crecimiento para el 2020, estimaciones que en el rango alto se mantienen en línea con nuestra visión previa al reporte (en FFO y Dividendo), por lo que no realizamos ninguna modificación.
Un aspecto que adicionalmente incorporamos en la Valuación es el efecto de una menor tasa de interés local, lo cual mantiene el atractivo del dividendo de la Fibra, pero también un efecto más conservador en el crecimiento de la emisora.
“Incorporando los resultados, las expectativas de la Fibra y una revisión a nuestra Valuación (P/FFO), reiteramos nuestra Recomendación de Mantener con un Nuevo PO de $46.0 para finales de 2020”, indico Monex.
Reportacero
