ZM de Puebla no es para desarrolladores inexpertos: Softec

• No hay que descartar repunte. Estar atentos a los indicadores

10 de julio de 2023. Claudia Velázquez, Directora de Operaciones de Softec, Consultoría inmobiliaria informó sobre las condiciones de mercado de la Zona Metropolitana de Puebla, que obligan a evaluar riesgos en el desempeño de ventas del mercado y rentabilidad de los negocios inmobiliarios.

“De acuerdo a la última actualización de nuestro reporte Softec de Dinámica de Mercado Inmobiliario (DIME®), acerca de las condiciones del mercado habitacional formal en la Zona Metropolitana de Puebla, hoy es un buen momento para los negocios inmobiliarios, pero solo para aquellos proyectos y desarrolladores que hayan analizado detenidamente el posicionamiento de sus proyectos y establecido términos de precio, área, atributos y formas de pago competitivos”, dijo.

“Hoy día, el mercado de la ZM de Puebla no es para inexpertos”, subrayó. Añadió que, aunque el volumen general de competidores y proyectos se ha ido reduciendo, los indicadores de ventas generales y particulares por segmento han generado un mayor plazo en su ciclo de ventas por proyecto y un menor éxito comercial. Lo anterior, aunado a una reducción marginal en el área habitable y un crecimiento de los precios apenas ligeramente por encima de la inflación. Eso hace que el margen de maniobra para lograr un proyecto rentable, se reduzca significativamente. Por lo mismo, los cálculos para el negocio deben ser sumamente cuidados.

Claudia Velázquez explicó que de 2020 a 2023, el número de proyectos atendiendo a los demandantes de vivienda nueva terminada se redujo 47.5%. Y a pesar de que también los inventarios se han reducido 33.7%, las ventas por mes en lugar de repuntar, también se redujeron, incluso en un porcentaje mayor que la reducción en el número de proyectos.

“El mercado se está contrayendo y quedará como territorio solo para expertos. Aún con menos competidores, el volumen total de ventas por mes se redujo 48.3%, mientras que las ventas promedio por proyecto son 5% menores. Y no sólo las ventas promedio por proyecto se han reducido. También el éxito comercial, o sea la proporción de unidades que un proyecto desplaza por mes, que se ha reducido 21% en 2023 respecto a las condiciones de 2020. Las implicaciones de estos cambios recaen directamente en la rentabilidad de los proyectos, ya que los tiempos totales de venta pasaron de 61.7 meses en 2020 a 70.9 meses en 2023, es decir, el tiempo que le toma venderse a un proyecto creció 15%, es decir, casi 10 meses más para recuperar el capital y terminar de pagar pasivos. No está fácil”, subrayó.

Atentos a repunte

La especialista destacó que debido a que los precios promedio en estos tres años crecieron 23%, es decir, apenas 4% por encima de la inflación acumulada del período estimada en 19.2% de 2020 a 2023, el desarrollo de nuevos proyectos obliga a una meticulosa planeación para afrontar estas condiciones del mercado en la ZM de Puebla. “No hay que descartar repunte del mercado. Hay que estar muy atentos a los indicadores. En la siguiente edición del DIME® Puebla, constataremos si se mejoran las condiciones del desempeño de ventas del mercado”, señaló.

“En nuestra experiencia de 43 años asesorando a los principales desarrolladores inmobiliarios de México, contamos con herramientas y análisis de los mercados, a la medida de las necesidades de los proyectos, especialmente en estos mercados en donde, ante obstáculos, ayudamos a encontrar enormes oportunidades”, concluyó.