2 de junio de 2021.- TERRAFINA presentó un Nuevo Plan Estratégico para los Próximos 3 años. La Fibra anunció el desarrollo de nuevos complejos, el reciclaje de activos y un nivel de apalancamiento prudente.
El día de ayer, Terrafina anunció 1 desarrollo y una intención de un nuevo complejo (ambos enfocados en el e-commerce). Lo atractivo de estos proyectos es que éstos son parte del nuevo plan estratégico, el cual considera desde la perspectiva de la Fibra oportunidades postpandemia, una alta demanda de espacios y lo que siempre se ha destacado por la zona, el Nearshoring Trends (el cual desde el T-MEC se ha ratificado).
“Como hemos señalado desde 2020 y en nuestros reportes del Fibrómetro, el Sector Industrial ha presentado 2 contextos de “resiliencia”, en cuanto a las métricas operativas (vs el sector comercial y claramente el de oficinas) y el escenario de inversiones, el cual siempre destacamos como catalizador#m indicó Monex.
Terra anunció un contrato de arrendamiento para un edificio build-to-suit en Tijuana de 32,888 m² con un participante líder en el segmento de comercio electrónico. Complementando este nuevo proyecto de desarrollo, se cuenta con una carta de intención por 18,581 m² adicionales para una empresa de empaques que busca atender sus actividades relacionadas con el comercio electrónico.
Se espera que estos proyectos de desarrollo requieran una inversión total de $43.5 mdd y generen un estimado de $4.1 mdd en ingresos operativos netos (ION) al año. Ambos proyectos se estiman concluir para el tercer trimestre de 2021. En cuanto al proyecto de Tijuana, éste equivale al 0.9% del GLA reportado al 1T21, y sumando la eventual superficie, sería equivalente al 1.4%. En cuanto a la generación de NOI estimada, sería un aumento del 2.0% vs el NOI generado en los U12m.
“En cuanto al plan estratégico para los próximos 3 años, nos gustaría destacar los siguientes aspectos: 1) A nivel del GLA para desarrollo, se esperaría una superficie hacia finales de los 3 años de 3.2 millones de m² (equivalente al 87.0% del GLA actual), sin embargo, con el efecto del reciclaje de activos sería un aumento en el promedio; 2) En cuanto al reciclaje de activos, la Fibra planea vender 2.7 millones de m² en ese mismo periodo, lo cual al efecto de la Deuda implicarían recursos para alimentar los desarrollos; y 3) A nivel de Deuda, la Fibra esperaría mantener un LTV (Loan to Value) cercano al 35.0% (-480pbs vs el nivel actual)”.
Desde nuestra perspectiva, el plan de la emisora resultaría favorable si la venta de activos ayudará a elevar las métricas operativas, principalmente la ocupación, además de que el enfoque de desarrollos se especialice en activos con mayor tracción en a la industria como el e-commerce. Es bueno destacar que éste sector en tiempos de pandemia triplicó el nivel de ventas en México, y en otros países incluso fue mayor.
Consideramos que la nueva estrategia resulta alentadora, validando las expectativas del sector y los resultados de la Fibra en los últimos años. Los factores a revisar serán las reservas del AFFO, las adecuaciones del Capex en el ciclo de crecimiento y valuación, la estabilización de los nuevos desarrollos (la ocupación no sería reto), la venta de los activos a precios competitivos, entre otros. Es bueno destacar el ajuste al “guiadance” 2021.
“Por el momento nuestra recomendación es de Compra con un PO de $34.5 para finales de 2021”, concluyó Monex.
Reportacero
