21 de octubre de 2021.- FNOVA publicó un reporte positivo apoyado en su plan de expansión, manteniendo la rentabilidad y disciplina financiera. A pesar del ambiente económico adverso observado durante el año, FNOVA continuó su expansión para mantener la pauta de crecimiento marcada hasta ahora.
FNOVA mantuvo los niveles de cobranza y ocupación, reafirmando la calidad crediticia de su portafolio y su nivel de servicio con los tenants, indicó Vector.
Durante el tercer trimestre de 2021 Fibra Nova presentó resultados positivos, ligeramente inferiores a nuestras proyecciones. Dichos resultados estuvieron impulsados por la incorporación de tres nuevos contratos de arrendamiento con empresas extranjeras, adicionando al portafolios 88 mil metros cuadrados de ABR.
A pesar del ambiente económico adverso observado durante el año, FNOVA continuó su expansión para mantener la pauta de crecimiento marcada hasta ahora, manteniendo los niveles de cobranza y ocupación, reafirmando la calidad crediticia de su portafolio y su nivel de servicio con los tenants.
La dolarización del portafolio de la Fibra, superó nuestras proyecciones al mostrar un avance en sus contratos denominados en dólares, alcanzando el 61.9% de sus rentas totales vs 38.1% en pesos.
FNOVA continúa mostrando un perfil atractivo dadas sus perspectivas de crecimiento y balance de riesgos, manteniendo: i) un horizonte de vencimientos escalonados de 7.8 años derivado de tres contratos de arrendamiento firmados este trimestre y la extensión del contrato de arrendamiento con Hakkai por 5 años; ii) los ingresos del portafolio enfocados en sectores muy dinámicos como el segmento industrial y el agroindustrial; iii) diversificación de clientes de alta calidad crediticia; iv) proyectos de expansión anunciados durante el trimestre; y, v) incrementando la dolarización de sus contratos (62%) para balancear el riesgo contra su pasivo en dólares (88%).
El 2021 continúa siendo un año de capitalización de oportunidades para la expansión del portafolio de FNOVA, el cual ha añadido un acuerdo vinculante con la multinacional Electrolux para la compra y desarrollo de 32.7 hectáreas de un nuevo parque industrial. Asimismo, el entorno inmobiliario de los sectores en los que opera Fibra Nova sigue mostrándose propicio al crecimiento, debido a la relocalización de operaciones que ha traido consigo el acuerdo comercial trilateral de América del Norte, T-MEC.
Finalmente, continuamos estimando un entorno económico alentador, impulsado por los avances en las campañas de vacunación a nivel regional y la normalización de operaciones transfronterizas a partir noviembre entre EE. UU. Y México, lo cual podría incrementar el interés de los industriales en la región.
Los Ingresos del 3T21 ascendieron a Ps.161.8 millones (+12.5% A/A) apoyados en los arrendamientos de las naves industriales de BWI, Electrolux y Lear, los cuales iniciaron operaciones después del 3T20, lo que permitió mejorar de manera importante la posición financiera de la compañía. El movimiento cambiario durante el trimestre tuvo un papel importante en los ingresos debido a la dolarización de los contratos. Cabe destacar que el tipo de cambio durante el mismo periodo del año anterior se encontraba en niveles superiores a los 22 pesos por dólar, lo cual distorsiona el crecimiento real de los ingresos del portafolio.
Dicho lo anterior, al cierre del 3T21 se observa un ligero decrecimiento en las rentas promedio por metro cuadrado implícitas en todos sus segmentos, derivado de la apreciación del peso con respecto al año anterior.
Debido a la incorporación de los nuevos contratos de arrendamiento en el trimestre y los ingresos acumulados a la fecha, estimamos que los Ingresos FY 2021 podrían ser ~11% mayores que los alcanzados en 2020, suponiendo cierta lateralidad en el tipo de cambio a la fecha de este reporte (~Ps.20.00 por dólar).
Los Gastos de Operación ascendieron a Ps.5.1 millones (20.4% A/A) derivado de la adición de nuevas propiedades al portafolio. Por su parte, los Gastos de Administración sumaron Ps.10.6 millones (+23.9% A/A). De este monto, Ps.7.3 millones corresponden a gastos cubiertos por Fibra Nova a cuenta de algunos inquilinos los cuales fueron reembolsados.
Al cierre del 3T21, el NOI se ubicó en Ps.156.6 millones (+12.2% A/A) con un margen de 96.8%, ubicándose en un nivel similar al observado durante el 3T20. El EBITDA del 3T21 se situó en Ps.146.0 millones (+11.5% A/A) con un margen de 90.3%, una reducción en su margen de ~70 p.b. respecto al 3T20.
El FFO, de acuerdo con la metodología de la Amefibra, se posicionó en Ps.132.8 millones con un margen del 82.1% y un incremento del 17.4% A/A.
En cuanto al Producto Financiero acumulado: i) los Gastos por Intereses ascendieron a Ps.16.9 millones (- 4.3% A/A) debido al tipo de cambio más alto registrado durante el 3T20; ii) una Pérdida Cambiaria por Ps.101.9 millones derivado de la revaluación de pasivos bancarios en dólares. Cabe destacar que, en su mayoría, no representa una salida de efectivo.
Durante el 3T21 se registró un beneficio por revaluación de propiedades por Ps.40.4 millones.
Con respecto a la Utilidad Neta, ésta se ubicó en Ps.67.6 millones (-59.6% A/A), viéndose afectada principalmente por la fluctuación cambiaria, así como por un menor ingreso por revaluación de propiedades.
Balance
En cuanto al saldo en efectivo de la Fibra, este se ubicó en Ps.31.0 millones. Los impuestos por recuperar se ubicaron en Ps.99.6 millones y las cuentas por cobrar en Ps.9.7 millones, correspondientes a los reembolsos de inquilinos por sus contratos triple neto.
El valor de las Propiedades de Inversión ascendió a Ps.10,788.9 millones, de los cuales Ps.750.3 millones corresponden a propiedades en desarrollo.
La deuda bancaria finalizó el periodo en Ps.3,606.0 millones, de los cuales el 88% correspondía a deuda bancaria denominada en dólares. Actualmente, FNOVA se encuentra en cumplimento de todos sus covenants financieros.
Finalmente, es de importancia destacar que el pasado 12 de octubre, Fitch Ratings ratificó las calificaciones en escala nacional de largo y corto plazo para Fibra Nova en ‘AA-(mex)’ y ‘F1+(mex)’, manteniendo una perspectiva estable. Asimismo, ratificó la calificación ‘F1+(mex)’ de la porción de corto plazo del Programa Multivalor de certificados bursátiles fiduciarios quirografarios de largo y corto plazo de Fibra Nova.
¿Se mantiene recomendación fundamental / P.O.?
Una vez revisada la información del periodo y actualizado nuestro modelo de valuación, modificamos nuestro precio objetivo a 12 meses (septiembre 2022), ubicándolo en Ps.25.00 (previo Ps.23.50) con una recomendación fundamental de COMPRA. Esperamos un rendimiento anualizado por dividendos a 12 meses de ~7.9%, lo que derivaría en un retorno total esperado de ~21.5%.
Reportacero
