Crecen 38% ingresos de FIBRA STORAGE en 4o trimestre
2 de Marzo 2021.- FIBRA STORAGE presentó un favorable desempeño en el 4T20, aumentando los ingresos y ocupación de manera importante por medio de estrategias de promociones y descuentos. Además, se benefició de un alto apalancamiento operativo, lo cual le ayudó a registrar mayores márgenes.
Los ingresos totales de STORAGE fueron de P$72.7 millones en el 4T20, con un incremento de 38.0% anual (AsA). Este desempeño se debió a los aumentos del 29.2% en arrendamiento y del 541.5% en otros ingresos. El negocio de arrendamiento se vio favorecido por la implementación de una estrategia agresiva de promociones y descuentos ya que la tarifa efectiva se mantuvo estable de forma anual en P$289.6 y disminuyó en 3.7% secuencialmente.
Esta estrategia generó una ocupación del 75.3% en el trimestre actual, con una mejoría de 4.8 puntos porcentuales contra el 4T19. De esta forma, el RevPaM (calculado como tarifa por ocupación) aumentó 6.5% AsA, alcanzado P$218.1 en el 4T20. Además, el área bruta ocupada creció 14.4% de forma anual, alcanzando 76,020 M2 al cierre del 4T20. El fuerte aumento de los otros ingresos correspondió a la venta de accesorios. Representaron 8% de los ingresos totales, contra solamente 3% del año anterior.
Los gastos operativos, que en este trimestre incluyeron predial y comisión por administración de activos, se incrementaron 20.1% AsA a P$20.1 millones. Los otros gastos se situaron en P$8.5 millones, con un alza del 15.8% AsA a consecuencia de los gastos relacionados con la administración de la Fibra. No obstante, no se realizó ningún gasto extraordinario durante el periodo.
En el 4T20, STORAGE obtuvo un NOI de P$51.9 millones, con un alza del 46.3% AsA como resultado de su alto apalancamiento operativo. El EBITDA fue de P$43.4 millones, 45.9% mayor al 4T19. Finalmente, reportó un FFO de P$39.4 millones aumentando 1,813.2% respecto al 4T19 debido a una base de comparación favorable ya que el año pasado incluyó un monto importante por revaluación de propiedades.
Los márgenes del NOI, EBITDA y FFO mejoraron en 4.8, 3.9 y 50.9 puntos porcentuales con respecto al 4T19, siendo muestra de una exitosa implementación de estrategias de promociones y descuentos que generaron un alto apalancamiento operativo.
STORAGE cuenta con 21 propiedades al cierre del cuarto trimestre, de las cuales 5 son terrenos para futuros desarrollos y 16 se encuentran en operación. De las propiedades en operación, 7 ya están estabilizadas con una ocupación mayor al 85% y 9 en proceso de estabilización. El ABR construido fue de 111,847 m2 aumentando 6.4% AsA, de los cuales 100,923 m2 son operativos (+7.2% AsA) y 41,922 m2 en desarrollo (-17.8% AsA). Ello determinó un ABR potencial de 153,769 m2, que una vez completado representará un incremento de 37.5% con respecto al ABR construido al fin de trimestre actual. STORAGE espera el cumplimiento del plan de desarrollo durante el 2022, y estima un Capex de P$626.5 millones para completar estas fases adicionales.
STORAGE cerró el trimestre con 7,907 clientes de los cuales un 79.5% pertenece al segmento residencial mientras que el resto está compuesto por clientes comerciales. Durante el trimestre, la absorción neta fue positiva en 2,743 m2. La entrada (move-in) de nuevos clientes representó 5.4% de los clientes totales. Fue compensada por las salidas (move-outs) que representaron un 4.2% de los inquilinos al inicio del periodo, lo cual estuvo dentro del promedio histórico.
Estructura Financiera
STORAGE cuenta con una muy sólida estructura financiera con un nivel de endeudamiento de tan solo 11.23%, muy por debajo del previo máximo regulatorio de 50%. Los activos totales subieron 0.3% AsA lo cual incluyó un leve ajuste del 1.2% en las propiedades de inversión. La caja subió 80.2% AsA por la así como la mayor generación de flujo y la recuperación de IVA por P$6.4 millones. La Fibra cuenta con reservas de efectivo suficientes para sustentar futuras expansiones del portafolio.
STORAGE reportó una deuda total de P$500.4 millones, la cual corresponde a un préstamo denominado en pesos, el cual se integra de tres porciones. En el 2T20 llevó a cabo un convenio de espera “stand still” que le ha permitido diferir las amortizaciones de capital durante un periodo de doce meses. Sin embargo, sigue pagando intereses.