Energía e infraestructura redefinirán el valor de los parques industriales en México
La disponibilidad de energía eléctrica y el desarrollo de nueva infraestructura vial y ferroviaria se convertirán en factores determinantes para la ubicación y el valor de los inmuebles industriales y comerciales en México durante los próximos años, de acuerdo con un análisis de Spot2.mx.
A partir de los recursos contemplados en el Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación (PPEF) 2027, la plataforma inmobiliaria identificó tres factores que podrían modificar la absorción y el valor por metro cuadrado de estos espacios: disponibilidad eléctrica, infraestructura de transporte y consolidación de parques y polos de desarrollo.
Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx, señaló que la energía disponible dejó de ser un atributo adicional para convertirse en un requisito para determinar la viabilidad de nuevos proyectos industriales.
“En los modelos actuales de site selection industrial, la factibilidad eléctrica ha pasado de ser un valor agregado a un filtro de eliminación directa”, afirmó.
De acuerdo con cifras del Gobierno federal citadas por la empresa, se proyecta incorporar 32 mil megawatts al Sistema Interconectado Nacional, respaldados por una inversión de 244 mil millones de pesos de la Comisión Federal de Electricidad para modernizar las redes de transmisión y distribución.
A este programa se suman 38 proyectos de generación mixta con una capacidad de 8 mil 25 megawatts y más de 2 mil 500 megawatts adicionales en almacenamiento.
Crece presión sobre capacidad eléctrica
La demanda de energía también se refleja en el desarrollo de nuevos parques industriales. Según datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), actualmente existen 103 parques en construcción en el país, que en conjunto representan más de 21.5 millones de metros cuadrados y requerirán al menos 2 mil 434 megawatts adicionales de capacidad instalada.
El déficit de capacidad eléctrica estimado por el sector pasó de 689.92 megawatts el año pasado a una proyección de mil 107.08 megawatts para 2026, de acuerdo con las cifras citadas por Spot2.mx.
Ante este escenario, la plataforma considera que la expansión de las redes de transmisión será un indicador relevante para los desarrolladores inmobiliarios que operan en mercados industriales como Querétaro, Monterrey y Guadalajara.
“Los desarrolladores en mercados como Querétaro, Monterrey y Guadalajara deben mapear estas nuevas líneas”, señaló Macías.
Infraestructura modificará corredores industriales
El análisis también identifica a la nueva infraestructura vial y ferroviaria como otro factor capaz de modificar los radios de influencia de los parques industriales y los inmuebles comerciales.
La apertura de nuevos nodos de transporte puede ampliar las zonas con conectividad estratégica y modificar los patrones de localización de empresas, centros logísticos y establecimientos comerciales.
A esto se suma una mayor especialización regional. En Querétaro y el Bajío, por ejemplo, la demanda industrial está creciendo alrededor de actividades como los centros de datos y la manufactura avanzada, sectores que requieren suministro eléctrico constante y de alto voltaje.
En los corredores del norte del país, la actividad mantiene una combinación de manufactura y logística, de acuerdo con el análisis.
Spot2.mx anticipó que los corredores que logren asegurar primero nueva capacidad eléctrica tendrán mayores posibilidades de atraer operaciones de manufactura avanzada y centros de datos.
Esta disponibilidad podría también impactar el mercado inmobiliario mediante mayores rentas y una reducción de las tasas de capitalización, al elevar el atractivo de los espacios industriales con capacidad energética y conectividad suficientes para operaciones de alta demanda.
Con ello, la infraestructura energética y de transporte comienza a desempeñar un papel cada vez más relevante en la determinación de dónde se instalarán las nuevas inversiones industriales y cómo evolucionará el valor de los inmuebles en las distintas regiones del país.
