Nearshoring rebasa la oferta de naves industriales; crowdfunding emerge como alternativa de financiamiento
El auge del nearshoring ha llevado al mercado inmobiliario industrial mexicano a niveles de ocupación cercanos a la saturación, generando un nuevo desafío para el sector: conseguir financiamiento suficiente para construir las bodegas y parques industriales que demanda la llegada de nuevas inversiones.
De acuerdo con un análisis de Spot2.mx, corredores estratégicos como Apodaca, Nuevo León, operan con niveles de ocupación de entre 96% y 97%, mientras que en Aguascalientes la disponibilidad de espacios industriales es prácticamente nula. En el Valle de México, Tlalnepantla registra las rentas más elevadas del país, con un promedio de 12.50 dólares por metro cuadrado al mes, reflejo de la fuerte presión de la demanda.
«La demanda ya no es el problema. El cuello de botella está en el financiamiento para desarrollar la infraestructura que el mercado necesita», afirmó Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.
El estudio señala que la banca comercial y los grandes fondos inmobiliarios no alcanzan a cubrir un segmento clave del mercado: proyectos logísticos de mediana escala impulsados por desarrolladores que aún no cuentan con el historial o el tamaño suficiente para acceder a créditos tradicionales o financiamiento mediante FIBRAs.
En ese espacio comienza a ganar relevancia el crowdfunding inmobiliario regulado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), mecanismo que permite canalizar recursos de personas físicas y pequeñas empresas hacia proyectos industriales mediante esquemas de deuda o copropiedad.
Actualmente existen nueve plataformas autorizadas como Instituciones de Financiamiento Colectivo en el segmento inmobiliario, de las cuales siete operan activamente bajo el marco de la Ley Fintech, conectando inversionistas con desarrollos industriales y logísticos en distintas regiones del país.
El fenómeno coincide con los objetivos del Plan México 2025-2030, que contempla la creación de 1.5 millones de nuevos empleos en manufactura especializada y sectores estratégicos, además de la construcción de 100 parques industriales, de los cuales 20 ya se encuentran en operación. A ello se suma un flujo histórico de 40,871 millones de dólares en inversión extranjera directa, que mantiene elevada la demanda por espacios industriales.
Spot2.mx identifica oportunidades de inversión en corredores emergentes del Bajío, donde las rentas aún son inferiores a las de mercados consolidados como Apodaca o Tlalnepantla, pero con perspectivas de apreciación impulsadas por la relocalización de empresas y una mayor disponibilidad de infraestructura eléctrica, un recurso que comienza a escasear en los mercados más desarrollados.
El análisis también apunta a Tijuana como un mercado que podría recuperar dinamismo tras el ajuste registrado en 2025, mientras que Mérida y el sureste del país aparecen como nuevos polos de desarrollo gracias a los proyectos de infraestructura vinculados al Tren Maya, la ampliación del puerto de Progreso y los Polos de Desarrollo Económico para el Bienestar.
Para Spot2.mx, la combinación de una demanda industrial históricamente alta y nuevas fuentes de financiamiento será determinante para que México pueda aprovechar plenamente la oportunidad que representa el nearshoring. De lo contrario, advierte, la falta de infraestructura podría convertirse en el principal obstáculo para atraer nuevas inversiones productivas.
