27 de abril de 2019.- Fibra Mty, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anunció sus resultados del primer trimestre de 2018 y confirmó la aprobación por parte de su Asamblea de Tenedores para llevar a cabo una emisión hasta por $2,000 millones de pesos al amparo del programa Multivalor.
Este sería el segundo suplemento de capital que utilizaría Fibra Mty de su Programa Multivalor, cuya finalidad ha sido el robustecer su plan de adquisiciones de nuevas propiedades durante el presente año.
Las cifras han sido preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRS”) y son presentadas en Pesos Mexicanos.
Fibra Mty cerró el 1T18 con 43 propiedades en su portafolio, incluyendo 12 para uso de oficinas, 25 para uso industrial y 6 para uso comercial.
Al cierre del 1T18, Fibra Mty registró un total de 504,534 m2 de ABR. La tasa de ocupación al 31 de marzo de 2018 fue de 95.8%, calculada por ABR.
La renta promedio por metro cuadrado fue de $ 18.9 dólares en oficinas corporativas, $ 13.4 dólares en oficinas operativas, $ 4.3 dólares en naves industriales y $ 7.3 dólares en inmuebles comerciales.
Los ingresos totales alcanzaron $227.5 millones de pesos, 12.1% por encima del 1T17. El ingreso operativo neto (“ION”) fue de $200.2 millones de pesos, 13.5% mayor al 1T17.
La UAFIDA del 1T18 alcanzó $177.5 millones de pesos, 12.6% por encima del 1T17.
Los márgenes ION y UAFIDA del 1T18 fueron de 88.0% y 78.0%, respectivamente, dichos márgenes fueron calculados sobre un nivel de ingresos que incluye, por cumplimiento NIIF, $1.9 millones de pesos de recuperación de gastos de mantenimiento del portafolio Providencia, si consideramos este ingreso neto del gasto de mantenimiento que lo originó, los márgenes ION y UAFIDA son de 88.7% y 78.6% reflejando incrementos de 80 y 10 puntos base, en comparación al 1T17.
El flujo de Operación fue de $172.6 millones de pesos, 23.4% por encima del 1T17, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación se situó en $164.4 millones de pesos, 24.2% por encima del 1T17.
Como resultado de la operación del 1T18, Fibra Mty distribuirá a sus tenedores $164.4 millones de pesos, equivalente a $0.258 pesos por CBFI, representando un rendimiento anualizado de 8.2% respecto al precio de $12.60 pesos por CBFI al cierre del año 2017.
Adquisiciones FMTY 2018
Fibra Mty se encuentra en proceso de cierre para la adquisición de los proyectos de inversión “Patria” y “Zinc” los cuales, fueron aprobados por su Comité Técnico y se tiene intención de concretarlos antes de finalizar el primer semestre del año. Estas adquisiciones están sujetas a la terminación de la auditoría de compra actualmente en proceso y al cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas.
Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty, comentó:
“Desde el arranque de 2018, hemos percibido oportunidades de inversión que no se habían presentado en los últimos tres años. Estamos siendo muy pacientes y cautelosos en seleccionar y negociar las mejores condiciones e inmuebles para la compañía, por lo que creemos que este será un año muy importante para nuestro plan de crecimiento.
“Hoy recibimos la aprobación para llevar a cabo una segunda oferta y colocación de CBFIs al amparo de nuestro Programa Multivalor por una cantidad de hasta 2,000 millones de pesos, misma colocación que estimamos materializar a finales de mayo del presente año. Consideramos que, con este capital, podremos aprovechar oportunidades de inversión que generen un valor acreciente al Flujo Ajustado de la Operación (AFFO) por CBFI”.
Añadió que una parte fundamental del plan de negocios es mantener una estructura balanceada de capital, en la que mantengamos un nivel de distribuciones competitivas para nuestros inversionistas de manera constante. En función de las condiciones actuales del mercado de dinero y de nuestro plan de adquisiciones, consideramos que el efecto dilutivo que en su caso pudiera presentarse en las distribuciones de efectivo, sería marginal y de corto plazo.
“A partir del 1T18 presentaremos nuestras explicaciones de desempeño sobre una base comparativa de año anterior y de mismos inmuebles, gracias a la información financiera y operativa que nos brinda nuestra plataforma de sistemas SAP, con la cual cumplimos 15 meses desde su arranque de operación. Con esto ratificamos el compromiso de Fibra Mty de mejorar de manera constante la transparencia y calidad de la información que presentamos a nuestros inversionistas y analistas de mercado”, añadió.
Durante el periodo reportado, dijo, fuimos capaces de incrementar los márgenes de operación de nuestros inmuebles al haber logrado ahorros importantes en el gasto operativo, así como economías de escala obtenidas en la administración de inmuebles.
A nivel UAFIDA, dijo, creemos que a finales del presente año podremos incrementar nuestro margen en un par de puntos porcentuales para llegar al 80% al completar las adquisiciones que tenemos identificadas y cuyos ingresos nos generarán economías de escala adicionales. Lo anterior debido a que contamos con una estructura de capital humano y una plataforma tecnológica ideales para hacer frente a este crecimiento sin la necesidad de incurrir en gastos adicionales.
“Seguimos comprometidos con nuestra guía de resultados para el 2018, no obstante que en el Q1 nuestra distribución estuvo ligeramente por debajo de lo esperado, principalmente debido a ciertos periodos de gracia provenientes de nuestras recientes adquisiciones.
“En Fibra Mty agradecemos la confianza de nuestros socios e inversionistas, al considerarnos una empresa comprometida con redefinir la rentabilidad inmobiliaria en México”, concluyó.
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