5 de febrero de 2020.- Grupo Financiero Monex inició la Cobertura de Fibra MTY con una recomendación de Compra y un Precio Objetivo (PO) de $14.0 para finales de 2020. Para 2020 esperamos un crecimiento en los Ingresos, NOI y AFFO de 31.5%, 31.3% y 8.5% respectivamente.
Dichos incrementos serán resultado de los siguientes aspectos:
1) Un GLA de 817,773 m², cifra que implicaría un aumento de 15.5% vs 2019, validando adquisiciones durante el 2020;
2) Una Tasa de Ocupación de 97.0%, un nivel similar al 2019; y
3) Un incremento en la Renta Anual en dólares de 1.5%, ubicándola en un nivel promedio ponderado (Oficinas/comercial/oficinas) de $7.4 usd/ m². Como sustento económico, para el ajuste en las Rentas consideramos un nivel de Inflación en México de 3.7% y en EUA de 1.5%.
Fibra Monterrey es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces constituido en 2014, especializado en adquirir, administrar y operar un portafolio de inmuebles corporativos de alta calidad Industrial, de Oficinas y Comerciales. El portafolio de la Fibra está compuesto por 55 complejos, localizados en 9 Estados de México (principalmente Nuevo León).
En 2019 la Fibra consideró un GLA de 663,537 m² (5.0x vs 2014), lo cual se traduce en una TCAC de los U5a de 40.4%. A nivel de AFFO (Flujo de Operación Ajustado), en el mismo periodo la Fibra presentó una TCAC en un AFFO/CBFI´s de 8.0%.
La Fibra destaca por su atractiva diversificación, ya que el Sector de Oficinas, Industrial y Comercial presenta una participación en los Ingresos de 50.7%, 46.4% y 2.9%; mientras que a nivel de Divisas, el 70.1% de los Ingresos se encuentran en dólares y el 29.9% en pesos.
Destacamos las siguientes estrategias de FibraMTY:
1) Fortalecer la relación con su base de arrendatarios, lo cual le permite renovaciones de contratos a tiempo y una Tasa de Ocupación superior al 95.0%;
2) Ofrecer niveles de Renta Competitivos y en dólares, lo que le permite ser un arrendador atractivo, además de ser defensivo ante periodos inflacionarios y de revaluación monetaria;
3) Emplear de manera adecuada el capital, ya que previo a realizar alguna colocación subsecuente, la Fibra gestiona la posible incorporación de los activos (evita efectos “dilutivos”), y así, una mayor predictibilidad de flujos ;y
4) Innovar en los esquemas de financiamiento; y 5) Gestionar el mejor Gobierno Corporativo del Sector de Fibras, el cual considerará mejoras en el 2020.
Años Históricos Para el Sector de Fibras en México
Pese a que en 2020 existe un escenario modesto en el crecimiento económico, consideramos que el Sector de Fibras se mostrará “resiliente”, de hecho, éste presenta una atractiva madurez al considerar una Tasa de Ocupación promedio de 94.0%. Desde el debut de las Fibras en la BMV, el Sector Inmobiliario Industrial, Oficinas y Comercial ha logrado captar atractivas inversiones nacionales e internacionales, las cuales han aprovechado la baja penetración en cuanto a superficie arrendable en diversos sectores y el potencial de financiamiento de instrumentos. El escenario de menores Tasas en México mantiene el atractivo en las Fibras, recordando que el 2019 fue uno de los mejores años del Sector.
Reportacero
