28 de febrero de 2020.- Terrafina presentó un reporte neutral al 4T19, en línea a nuestros estimados, dijo Grupo Financiero Monex.
“Los Ingresos, NOI y AFFO presentaron ajustes de -3.5%, -2.6% y -4.5%. Nuestra Recomendación es de Mantener con un PO de $34.0 para finales de 2020”.
Terrafina Presenta su Reporte al 4T19
Al 4T19, Terra presentó un ajuste en los Ingresos, NOI y AFFO de -3.5%, -2.6% y -4.5% respectivamente, cifras en línea con lo estimado. Los resultados consideraron los siguientes aspectos:
1) Un aumento en el GLA de 2.7% (vs 2.0%e);
2) Un incremento en la Renta (dólares) de 1.2% vs 4T18, ligeramente menor a lo estimado; y
3) Una Tasa de Ocupación de 96.4% (en línea a lo previsto), +117pbs vs 4T18.
Consideramos que las métricas operativas del portafolio resultaron positivas, destacando la madurez reflejada en la Tasa de Ocupación, además la incorporación gradual de superficie arrendable.
Un Vistazo al Margen NOI y AFFO
En cuanto a los Márgenes NOI y AFFO, éstos se ubicaron en 94.1% y 50.7%, niveles que reflejan una ligera expansión en el Margen NOI de +80pbs, pero una nivel de Margen AFFO un importante retroceso de -60pbs vs 4T18. En cuanto al Margen NOI, pese a que éste reflejó mayores reparación y mantenimiento, se observaron menores Gastos Operativos, de Electricidad y de Seguros. En cuanto al Margen AFFO, éste implicó un Costo Financiero neutral, pero durante el periodo se reflejaron mayores comisiones por arrendamiento
Crecimiento de Terrafina en la Región del Norte, Bajío y el Centro
En particular, para las 3 principales regiones de Terra observamos los siguientes resultados:
1) En el Norte observamos un repunte de 3.5% en el GLA (superior a lo previsot), un aumento en la Renta de 1.2% y un repunte en la Tasa de Ocupación (+130pbs), para ubicarla en 98.8%;
2) En el Bajío, Terra reportó un aumento en el GLA de 2.2%, un incremento en la Renta de 1.3% y un nivel inferior en la Tasa de Ocupación (-260pbs vs 4T18), ubicándola en 88.9%;
3) En el Centro observamos un similar GLA vs 4T18, un aumento en la Renta de 1.1% y un incremento en la Ocupación de +6.1pps, para ubicarla en 97.9%. Destacamos el nivel Renta y la madurez observada en la Tasa de Ocupación del portafolio, siendo de ésta última variable la región del Bajío la que mantendrá nuestra atención en 2020 (podría mejorar dicho nivel).
Mantenemos una Visión Neutral en Terrafina para 2020
El reporte de Terra fue neutral, ya que existen mejores métricas en el portafolio y un dividendo alineado a lo estimado ($0.63), el cual reconoce como en periodos previos un ajuste hacia el AFFO. El impacto en el AFFO se ha observado durante 2019, ya que éste considera la alta actividad de arrendamiento (cuyos Gastos de Capex se difirieron), esperando una recuperación o menor impacto en el presente año. Para 2020 no esperamos cambios significativos a nivel de Ingresos, pero si un ajuste en el AFFO de -7.0% vs 2019 Por lo anterior, estimamos un Dividendo Anual de $2.26 (con un TC actual de $19.72 usd/mxn), equivalente a un “Dividend Yield” de 7.6%.
Estas cifras no consideran eventuales adquisiciones.
“Consideramos que la valuacion actual ya refleja un modesto ritmo de crecimiento en la emisora. Incorporando las expectativas para el próximo año, reiteramos nuestra Recomendación de Mantener con un PO de $34.0 desde $35.0 para finales de 2019”.
Reportacero
