30 de abril de 2020.- Fibra Mty reportó un 44.8% de incremento en el Flujo de la Operación (FFO) en su reporte financiero al cierre del primer trimestre 2020
“Fibra Mty mantiene los niveles de efectivo más altos desde su nacimiento, el cual representó 18.4% y 21.2% del total de sus activos al 1T20 y 4T19, respectivamente”, indicó.
Asimismo, Fibra Monterrey presentó su estrategia para enfrentar el posible riesgo financiero derivado de la pandemia y preservar su sólida posición financiera, la calidad de sus inquilinos y el adecuado manejo del portafolio.
“Fibra Mty, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del primer trimestre de 2020 (“1T20”). Las cifras presentadas en este reporte han sido preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF, “IFRS” por su acrónimo en inglés), están expresadas en millones de pesos mexicanos (Ps.), salvo que se indique lo contrario, y podrían variar por redondeo”, indicó en su comunicado.
Recordó que el 1 de abril de 2020 anunció la suspensión por tiempo indefinido del proceso de adquisición del inmueble “La Perla”, debido primordialmente a que algunas de las condiciones que debe reunir el inmueble para ser adquirido quedaron pendientes de ser satisfechas en los tiempos acordados, en parte, debido a las condiciones del mercado y del entorno por la actual pandemia “COVID-19”.
El 29 de enero de 2020, Fibra Mty concluyó la adquisición del cuarto inmueble perteneciente al portafolio Garibaldi. Considerando el precio total de compra por las 4 propiedades, este portafolio generará un ingreso operativo neto de $2.9 millones de dólaresdurante los doce meses posteriores a su adquisición.
Fibra Mty cerró el 1T20 con 59 propiedades en su portafolio, incluyendo 18 para uso de oficinas, 35 para uso industrial y 6 para uso comercial.
Al cierre del 1T20, Fibra Mty registró un total de 708,520 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 31 de marzo de 2020 fue de 96.4%, calculada por ABR.
La renta promedio por metro cuadrado fue de $16.8 dólares en oficinas corporativas, $13.2 dólares en oficinas operativas, $4.5 dólares en naves industriales y $6.0 dólares en inmuebles comerciales.
Los ingresos totales alcanzaron $314.8 millones de pesos, 6.2% por encima del 1T19.
El ingreso operativo neto (“ION”) fue de $284.4 millones de pesos, 5.9% mayor al 1T19.
La UAFIDA del 1T20 alcanzó $254.8 millones de pesos, 5.4% por encima del 1T19.
Los márgenes ION y UAFIDA del 1T20 fueron de 90.3% y 80.9%, manteniéndose por encima de los márgenes objetivo de 88.0% y 80.0%, respectivamente.
El flujo de Operación (“FFO”) fue de $260.7 millones de pesos, 44.8% por encima del 1T19, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situó en $ 251.0 millones de pesos, 48.0% por encima del 1T19.
Los flujos generados a partir del 1 de enero de 2020, serán pagaderos en distribuciones de efectivo de manera mensual, con la intención de homologar los periodos de tiempo de entrega entre cada una de ellas. El calendario de distribuciones 2020 está disponible en la sección de Distribución por CBFI del presente reporte.
La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 1T20, ascenderá a $251.0 millones de pesos, equivalente a $0.261 pesos por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación a la fecha del presente reporte, lo cual representa un rendimiento anualizado de 8.7% respecto al precio de $12.05 pesos por CBFI al cierre del año 2019, y de 12.3% respecto al precio de $8.5 pesos por CBFI, que ha promediado en los primeros días de abril del 2020. Es importante mencionar que, aislando el efecto natural de dilución temporal por la colocación efectuada en octubre de 2019, el AFFO por CBFI ascendería a $0.282 por CBFI.
Fibra Mty se encuentra analizando distintos escenarios constantemente en función de los cambios en el entorno económico que ha traído consigo la Pandemia mundial e informará de sus efectos en la guía de resultados para el ejercicio 2020, en caso de haberlos.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty:
El COVID-19 nos tomó a todos por sorpresa, provocando una crisis de salud sin precedente, así como un deterioro económico mundial. Definitivamente uno de los temas que más nos ocupa es el nivel de incertidumbre asociada a la Pandemia, tanto por el tiempo que tome en normalizarse la convivencia, como por los cambios que genere en la vida diaria de las sociedades y sus implicaciones para las diferentes empresas.
Ante estas condiciones en Fibra Mty consideramos indispensable estar preparados en diferentes ámbitos, para enfrentar el entorno de la mejor manera posible.
Por la parte financiera hemos privilegiado la liquidez, gracias a los recursos obtenidos por la colocación realizada en el último trimestre del año pasado y a mantener en pausa el proceso de adquisiciones, contamos con un nivel de deuda neta de 16.0%, uno de los niveles de apalancamiento neto más bajos de nuestra industria. En lo referente a nuestros inquilinos, nos hemos mantenido en contacto con ellos escuchando con empatía su situación y preocupaciones para, en caso de requerirlo por sus condiciones particulares, poder encontrar mecanismos de alivio consistentes con las necesidades de ambas partes.
Respecto al tema de salud, entendemos la responsabilidad que tenemos de cara a la sociedad por lo que hemos instrumentado la modalidad de home office para aquellas personas relacionadas con la Compañía que están en posibilidad de realizar sus funciones desde casa. Para los trabajadores cuyas funciones deben ser realizadas en los sitios de trabajo, hemos diseñado protocolos de seguridad que nos permiten reducir los riesgos de manera significativa. Por otro lado, estamos preparando nuestros edificios para los nuevos estándares de seguridad y sanitización que requerirá la nueva realidad a través de una serie de herramientas tecnológicas que junto con protocolos de limpieza nos permitirán trabajar en un ambiente más adecuado a los tiempos actuales.
Estamos conscientes de las necesidades que tienen comunidades y personas relacionadas con nuestro entorno, por lo que hemos destinado recursos a darles apoyo y para que puedan sortear sus dificultades de una mejor manera.
Las condiciones financieras y operativas de Fibra Mty nos permitirán continuar realizando distribuciones competitivas a nuestros inversionistas, estamos conscientes que el mantener este compromiso será valorado por los accionistas que nos han considerado como una Fibra resiliente.
Desempeño Financiero
COVID-19
La pandemia mundial causada por el COVID-19 ha paralizado gran parte de las actividades globales trayendo consigo estimaciones de disminución del crecimiento económico a nivel internacional para los siguientes meses. Así mismo, en México, la declaratoria de Emergencia Sanitaria, mediante el Acuerdo publicado en el Diario Oficial de la Federación el 30 de marzo de 2020, donde se señaló la suspensión temporal de las actividades no esenciales, impactará el desarrollo de la economía nacional.
La reincorporación de la economía mundial y nacional, hasta el momento de la publicación de este reporte, sigue siendo incierta, por lo que valorar los efectos de esta coyuntura en el desempeño operativo y financiero de Fibra Mty dependerá del curso que tome dicha condición en los próximos meses, en función de diversos factores, y del impacto que ocasione en los segmentos donde participa la Compañía.
No obstante lo anterior, la situación financiera de Fibra Mty le permite tener un buen margen de maniobra para enfrentar los impactos que esta emergencia pueda ocasionarle. La emisión de capital realizada el 28 de octubre del 2019, así como el haber mantenido su nivel de deuda desde entonces, mitigará los impactos temporales que pudiera tener esta contingencia.
Fibra Mty mantiene los niveles de efectivo más altos desde su nacimiento, el cual representó 18.4% y 21.2% del total de sus activos al 1T20 y 4T19, respectivamente. Por su parte, el apalancamiento total representó un 31.4% y 27.9% al 1T20 y 4T19. Así mismo, descontando el efectivo en caja, el apalancamiento neto se ubica en 16.0% y 8.5% al 1T20 y 4T19.
Si bien, a la fecha del presente reporte, es incierto el impacto que tendrá el brote del COVID-19 en cualquier industria y por consiguiente el impacto que éste causará en los arrendatarios de Fibra Mty, el Administrador ha realizado una evaluación preliminar de la situación actual conforme a la información disponible. No obstante, por las consideraciones mencionadas anteriormente, dicha información pudiera estar incompleta o sufrir modificaciones. De los resultados de dicha evaluación preliminar, se destaca lo siguiente:
Cartera.
Fibra Mty mantiene una diversificación en el giro económico de sus clientes que le permite minimizar la dependencia en los ingresos a un sector específico. Aunado a lo anterior, su enfoque mayormente a inquilinos institucionales favorece la recuperación de cartera.
La Compañía tiene una sólida y cercana relación con sus inquilinos y se mantiene alerta de sus requerimientos. A la fecha del presente reporte, Fibra Mty ha recibido algunas solicitudes de prórrogas de pago de algunos arrendatarios para que estos puedan enfrentar la reducción temporal de su liquidez, ha dado respuesta inmediata ofreciendo la aplicación de los depósitos en garantía que representan alrededor de dos o tres meses de renta, lo anterior le ha permitido brindar a los inquilinos las prórrogas de plazo de pago solicitadas, y al mismo tiempo evitar afectar materialmente la liquidez de Fibra Mty.
Dado lo anterior, aún y cuando es probable que se incremente el nivel de cartera en los siguientes meses, la Compañía estima que no existirá un deterioro material de sus cuentas por cobrar.
Liquidez.
La sólida posición financiera de Fibra Mty la pone en una situación de fortaleza frente a los hechos extraordinarios que pudiera generar COVID-19. En este sentido, al 31 de marzo del 2020:
Se mantienen líneas de crédito revolventes no dispuestas por $1,040 millones de pesos más $ 16.0 millones de dólares.
Los gastos financieros proyectados para el 2020 representan $11.8 millones de dólares.
No existen vencimientos de deuda relevantes, salvo las amortizaciones programadas de ciertos créditos por un monto de $9.0 millones de dólares.
Se cubre satisfactoriamente con las razones financieras estipuladas en los contratos de crédito (covenants financieros), existiendo holgura razonable para continuar haciéndolo. El Administrador mantiene un monitoreo constante, y de forma anticipada su evolución, a fin de poder tomar acciones en avanzada que le permitan continuar en cumplimiento.
Existen limitados compromisos de desarrollo por un monto de $150.4 millones de pesos.
Por lo anterior, no se prevé riesgo de que Fibra Mty se encuentre en dificultades para cumplir con sus obligaciones asociadas con pasivos financieros y de otros compromisos vinculantes.
Coberturas de tasa.
En cada disposición de los créditos de largo plazo, Fibra Mty ha tenido la política de fijar las tasas de interés con el propósito de dar certidumbre a los pagos de interés y mantenerse alineada a su estrategia de flujos fijos garantizados. Dichas coberturas fueron realizadas cuando existió un entorno de mercado con perspectivas al alza.
El entorno actual de relajamiento monetario de todos los bancos a nivel mundial ha provocado una valuación de mercado desfavorable para Fibra Mty. No obstante, lo anterior, solamente el 8.6% de la deuda total se encuentra sujeta a llamadas de margen.
Al 31 de marzo del 2020, no han existido llamadas de margen en los instrumentos en donde existe una línea de crédito. El impacto máximo que pudiera causar una llamada de margen se estima en un depósito de colateral por alrededor de $ 0.5 millones de dólares.
Efectos cambiarios y valuación de activos y pasivos.
Fibra Mty realiza transacciones en moneda extranjera, principalmente denominadas en dólares estadounidenses, por lo que está expuesto a fluctuaciones cambiarias entre el tipo de cambio del dólar estadounidense y el peso mexicano, el cual representa su moneda funcional. En base a lo anterior, la actual volatilidad del tipo de cambio genera impactos significativos en la valuación de los rubros de Propiedades de Inversión y Préstamos Bancarios que se verán reflejados en los estados financieros intermedios de 2020.
Es importante resaltar que los efectos de valuación en Propiedades de Inversión sólo se materializarían en mayor o menor efectivo, según depreciación o apreciación del peso frente al dólar, al momento en el que los inmuebles sean vendidos, o bien, a lo largo de su vida útil a través de la generación de flujos de efectivo de rentas obtenidos por los contratos de arrendamiento vigentes, considerando que el supuesto de tipo de cambio utilizado para calcular las valuaciones en los periodos intermedios esté vigente a la fecha de cobro de las rentas. El Administrador actualiza los supuestos de tipo de cambio y otros de forma trimestral para estimar el valor razonable de sus propiedades.
Respecto a la valuación de préstamos bancarios, aún y cuando se materializará la parte proporcional correspondiente a las amortizaciones de principal y pago de intereses del ejercicio 2020, Fibra Mty tiene una cobertura natural para hacer frente a los incrementos por valuación dada su mezcla de moneda en los contratos de arrendamiento: 75.3% dólares y 24.7% pesos mexicanos.
Indicadores Financieros.
Un cambio en las estimaciones futuras de ingresos por arrendamiento de Fibra Mty podría tener un impacto negativo en el ION lo cual podría afectar la rentabilidad del Fideicomiso y por consecuencia las distribuciones de efectivo y el Precio del CBFI. A la fecha del presente reporte, excepto por lo señalado en la sección de Cartera, no existen situaciones de esta naturaleza a informar.
Conforme la Administración obtenga más información que considere suficiente y confiable, se realizarán análisis adicionales y se comunicarán los resultados actualizados que faciliten la lectura de la información financiera generada por Fibra Mty.
Reportacero
