Ofrecen a socios de AMPI charla sobre obligatoriedad de un avalúo comercial

Ante afiliados a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Monterrey, el especialista José Alfonso Gómez Tamez, explicó en qué consiste la nueva resolución de la Miscelánea Fiscal (RMF 2025), la cual establece la obligatoriedad de realizar un avalúo comercial.

Y es que, a partir del 1 de enero de 2025, el Servicio de Administración Tributaria (SAT), determinó que, el notario debe declarar el valor comercial de la operación de compra venta. El inconveniente es que en Nuevo León se emplea el valor catastral, por lo que se tendría que añadir el costo de un avalúo comercial.

«El objetivo de la Miscelánea Fiscal que pide cumplir con la regla 2.7.1.43 (RMF2025), el fisco le exige al notario que entre a Declaranot y anote el valor de la operación. En Nuevo León se aplica sólo el avalúo del valor catastral del inmueble», comentó el titular de la Correduría Pública Número 28 del estado.

“Lo que se busca con la Miscelánea Fiscal es que no haya operaciones con precios ficticios, que sean precios reales, para tener una correcta tributación del ISR, ya sea por la enajenación o la adquisición de un inmueble”, dijo.

Este ordenamiento también tiene una afectación en el IVA, porque se paga en base al valor de la venta o de la construcción comercial o industrial. A ello se suma la ley local, que establece el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que en la Ley de Hacienda de los municipios señala que se va a cobrar este gravamen en razón del valor catastral o del valor de la operación, de acuerdo a cuál es el más alto.

“Si este avalúo (comercial) nos va a obligar a subir los precios, el ISAI se va a cobrar sobre el valor más alto”.

Por ejemplo. “Si tienes una casa que vas a vender en 1 millón de pesos, con estas reglas, resulta que tienes que pagar 100,000 pesos de impuestos y te van a quedar 900,000 pesos, quizá como vendedor pienses que no te conviene porque quieres 1 millón ya libre de impuestos”.

No obstante, alertó que “si te vas sin pagar impuestos, el día de mañana el fisco va a tocar la puerta y va a cobrar multas y recargos”.

¿Por qué dos avalúos? 

El titular de la Correduría número 28 de Nuevo León respondió: “la Miscelánea Fiscal lo que hace es ver de qué manera vas a aplicar o interpretar los reglamentos y leyes. Para las contribuciones locales aplica la Ley local”.

Y precisó: “Si la ley Notarial (de Nuevo León) te dice que vas a aplicar el valor catastral, está bien, tú cumples con entregar ese avalúo; pero también debes cumplir con la Ley federal, es decir con la Miscelánea Fiscal que indica que debes tener un avalúo comercial, entonces el notario tendrá que hacer el avalúo. Son dos ordenamientos, uno federal y otro local, por jerarquía tendría que ser la federal, pero en inmuebles se aplica siempre lo local”.

Aumentará la demanda de avalúos

Esta correduría se está preparando para el caso de que aumente la demanda de avalúos, cuando los Notarios hagan este ordenamiento obligatorio, de presentar también el avalúo comercial. Consideró que el trámite no tardaría muchos días, pero lo complicado es la inspección de inmuebles, cuando se trata de municipios alejados de la zona metropolitana.

Reiteró: “Eso va a ser sí o sí, va a llegar el momento en que sea obligatorio. Sin embargo, el ordenamiento está en un ‘área gris’, mientras no haya una sanción”.

El costo promedio de un avalúo catastral dijo que está en 700 pesos en promedio, y los avalúos comerciales su tarifa es de tres al millar, pero en caso de que llegue una demanda excesiva, tanto los corredores, como los peritos valuadores tienen que establecer una tarifa especial para estos avalúos.

Por su parte, Juan Manuel Escobedo, presidente de AMPI Monterrey, consideró que esta medida es positiva al dar certidumbre en las operaciones inmobiliarias.

“Cuando se quiere vender un inmueble si lo escriture a un valor bajo esto me pegará en el ISR, yo prefiero pagar un avalúo comercial porque a la hora de venderlo no me pegará tanto el ISR”, subrayó.